ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้จัดสัมมนาในหัวข้อ “Joint Venture โอกาสใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งได้นำเสนออนาคการพัฒนาที่ดินประเทศไทยสู่ยุคที่ต้องพึ่งพานักลงทุนต่างชาติ ทั้งด้านกำลังซื้อและแหล่งทุนชั้นดี

กลยุทธ์ joint venture ญี่ปุ่นเสริมโนว์ฮาว

พีระพงศ์ จรูญเอก ซีอีโอบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มหาชน ผู้ที่ทำอสังหาฯไม่ถึง 10 ปี  ในปัจจุบันมีโครงการ 60 โครงการ มูลค่ารวม 90,000 ล้านบาท ซึ่งได้ดำเนินการโดยใช้กลยุทธ์ JV-joint venture และร่วมทุนกับ โนมูระ ซีเคียวริตี้ ยักษ์ใหญ่จากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งในปัจจุบันประเทศไทยได้รับอิทธิพลทางเกี่ยวกับ digital social อย่างมาก หากเปรียบเทียบไทยกับญี่ปุ่นแล้วญี่ปุ่นทำงานเชิงลึก มีการต้องเดินคุมงาน ทำตามขั้นตอน และมีประสบการณ์มากกว่าไทย

จากโครงการ 60 โครงการของออริจิ้นฯ เป็นโครงการร่วมทุนของกลุ่มโนมูระ 5 โครงการ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท และโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสย่านทองหล่อ มูลค่า 6,200 ล้านบาท ประสบการณ์จากการร่วมทุนกับญี่ปุ่นเป็นทางลัด ได้โนว์ฮาวในการทำอสังหาฯ แบบ กรุ๊ปดีซิชั่น การทำงานร่วมกับญี่ปุ่นจะมีคณะกรรมการหลายชุดเป็นพิเศษ เป็นสไตล์การทำงานที่เรียกว่า “กลัดกระดุมทีละเม็ด”

พันธมิตรต่างชาติ

ในขณะเดียวกัน ออริจิ้นฯ ยังร่วมเป็นพันธมิตรธุรกิจกับจีนและฮ่องกง โดยร่วมมือกับ “Fulcrum Global” มาสเตอร์เอเย่นต์ฮ่องกง พร้อมทั้งดีลร่วมทุนกับญี่ปุ่น แม้จะเสียดุลการค้านิด ๆ แต่การร่วมทุนกับจีนได้เงินมา เป็น condo for export มีดีมานด์ปีละ 4 แสนล้านบาท และมีลูกค้าชาวจีน ฮ่องกงมาซื้อ ทำให้ตลาดเติบโตได้เกือบ 20%

ประสบการณ์ในการมีพันธมิตรต่างชาติของออริจิ้นฯ สามารถเห็นเป็นสูตร 3 ชาติ คือ พาร์ตเนอร์สร้างโครงการคบคนญี่ปุ่น, พาร์ตเนอร์การขายต้องคบจีน และส่วนพาร์ตเนอร์การเงินต้องคบสิงคโปร์

คนจีนช็อปปีละ 1 ล้านล้านบาท

ฐานข้อมูลขนาดใหญ่ที่ออริจิ้นฯได้รับจาก Fulcrum Global คือนักลงทุนรายย่อยของจีนนิยมลงทุนอสังหาฯ ซึ่งมีมูลค่าการซื้อปีละ 1 ล้านล้านบาท ตลาดที่ใหญ่ที่สุดอยู่ที่สหรัฐอเมริกา 60% และไทยมีมาร์เก็ตแชร์ 5% หรือ 50,000 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2

จีนได้เพิ่มปริมาณการซื้อขายทดแทนอเมริกา เนื่องจากต้องลดค่าหยวนเพื่อให้ค้าขายกับประเทศทางเอเชียมากขึ้น ไทยยังลดค่าบาทน้อย ทำให้ปริมาณเงินต่างประเทศไหลออกไปเพราะมี currency lost และ ในขณะที่ฮ่องกงซื้ออสังหาฯในไทยเนื่องจากได้ลงทุน และกระจายความเสี่ยงเพื่อให้มีหลักทรัพย์ในต่างประเทศ

หากเทียบกับตลาดอสังหาฯในประเทศจีนที่มีราคาแพงการเช่า 70 ปี ในทำเลมิดทาวน์ราคา 5 แสนบาท/ตารางเมตร ไซซ์ 60-80 ตารางเมตรตกห้องละ 60-70 ล้านบาท และทำเลดาวน์ทาวน์ราคาตารางเมตรละ 1-1.5 ล้านบาท แต่ราคาห้องชุดของไทยตารางเมตรละ 2 แสนบาท จีนจึงซื้อ ระดับราคายอดนิยมอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท

ในปี 2560 ออริจิ้นฯมียอดการขายให้กับลูกค้าสัดส่วน 20% หรือ 2,000 กว่าล้านบาท และในปี 2561 ได้เพิ่มเป้าเป็น 4,000 ล้านบาท โมเดลใหม่ทัวร์ช็อปอสังหาฯไฮไลต์ ข้อมูลได้มาจาก คุณจ๊อก-สุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกของกลุ่ม “ปี้กุ้ยหยวน” หรือคันทรี่ การ์เด้น อสังหาฯอันดับหนึ่งของจีน ปัจจุบันประชากรจีนมีกกว่า 1,200 ล้านคน มีอัตตราผู้มีรายได้สูงเพิ่มขึ้น และในขณะเดียวกันก็มีข้อจำกัดในการควบคุมการซื้ออสังหาฯภานในนประเทศ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ซึ่งส่งผลให้นักลงทุนรายย่อยหันมาหาช่องการลงทุนนอกประเทศเพิ่มขึ้น ทั้งการลงทุนทางตรง และทางอ้อมในรูปแบบของนักท่องเที่ยว ในปี 2550 มีนักท่องเที่ยวชาวจีนเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยจำนวน 9 แสนคน และในปี 2560 เพิ่มจำนวนเป็น 9.5 ล้านคน การจับจ่ายใช้สอยร้อยละ 42 และลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

จีนสนใจ กลยุทธ์ joint venture แต่ขอเป็นผู้บริหารเอง

นอกจากผู้ประกอบการรายย่อยแล้ว กลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ของจีนยังมีความสนใจและต้องการลงทุนใน 3 รูปแบบ คือ หนึ่งการลงทุนด้วยตัวเอง สองการหาผู้ลงทุนร่วมหรือ JV สามการเทกโอเวอร์กิจการ หากหันกลับไปดูสถิติโครงการร่วมทุนในประเทศไทย พบว่า อันดับหนึ่ง เป็นโครงการ joint venture ของไทยกับญี่ปุ่น มูลค่า 281,950 ล้านบาท, อันดับสอง ไทย จีน และฮ่องกง มูลค่า 173,000 ล้านบาท และอันดับสาม ไทยกับสิงคโปร์ มูลค่า 25,800 ล้านบาท หากพิจารณาดูจะเห็นว่าบริษัทจีนมีเงินทุนมากและมีความแข็งแกร่งมากที่สุด แต่มีข้อจำกัดในเรื่องของโยบายการร่วมลงทุน 3 ข้อ คือ หนึ่งไม่นิยมนอมินี หมายถึงสนใจร่วมทุนกับดีเวลอปเปอร์ไทยเท่านั้น สองมีความต้องการเป็นผู้กุมอำนาจในการบริหารกิจการ กฎหมายของไทยต่างชาติสามารถถือหุ้นได้สูงสุด 49% จีนต้องการทั้งหมด และขอเป็นผู้บริหารหลัก ข้อสุดท้ายผู้ลงทุนทั้งสองฝ่ายทังไทยและจีนต้องมีเงินลงทุนใกล้เคียงกัน

ขายให้จีน ต้องบวกราคา 10-15%

การขายอสังหาฯ ให้ไทยและจีนมีความแตกต่างกัน โดยที่การขายลูกค้าจีนห้องชุดแบบเดียวกัน โครงการเดียวกัน กรณีนำไปเสนอขายลูกค้าจีนจะมีการบวกราคาเพิ่มอีก 10-15% เนื่องจากพ่อค้าคนกลางหรือเอเย่นต์คนจีน จะเป็นคนบวกเพิ่มราคาก่อนที่จะขายให้กับคนจีน ดังนั้น เน็ตมาร์จิ้นของราคาห้องชุด จึงตกอยู่ในมือของเอเย่นต์จีน บางรายมีกำไรถึง 1-1.5 เท่า เอเย่นต์จีนเป็นไม่ใช่ผู้ลงทุน แต่บวกราคาเท่ากับเน็ตมาร์จิ้น 100% ในส่วนลูกค้าคนจีนไม่รู้ว่าห้องชุดราคาถูกหรือแพง แต่มีกำลังซื้อได้

5 ทุนยักษ์ใหญ่แดนมังกร

ฐานข้อมูลของไรส์แลนด์ (ประเทศไทยนำเสนอบริษัทยักษ์ใหญ่ธุรกิจจีน 5 อันดับแรก ได้แก่ อันดับหนึ่งกลุ่มปี้กุ้ยหยวน หรือกลุ่มคันทรี่ การ์เด้น มีรายได้ครึ่งปีแรก 2561 ประมาณ 4.124 แสนล้านหยวน, อันดับสองกลุ่มจงกว๋อเหิงต้า รายได้ครึ่งปีแรก 2561 ประมาณ 3.040 แสนล้านหยวน, อันดับสาม กลุ่มวั่นเคอ รายได้ครึ่งปีแรก 2561 ประมาณ 3.021 แสนล้าน, อันดับสี่ กลุ่มเป่าลี่ รายได้ครึ่งปีแรก 2561 ประมาณ 2.081 แสนล้านหยวน และอันดับห้า กลุ่มหรงช่วง รายได้ครึ่งปีแรก 2561 ประมาณ 1.961 แสนล้านหยวน